Når renten falder, stiger interessen for at købe bolig. Det er en naturlig reaktion, for en lavere rente gør den månedlige ydelse mindre. Men for mange, der sidder over for rådgiveren i banken, er renten slet ikke det tal, der afgør sagen. Det gør husstandens gældsfaktor: forholdet mellem den samlede gæld og indkomsten før skat. Køber du din første bolig, er der samlet råd til førstegangskøbere om netop de tal, banken kigger på.
Tallet er enkelt at regne ud. Læg al gæld sammen, også den gæld du skal optage til boligen, og del med husstandens samlede årsindkomst før skat. Tjener et par tilsammen 900.000 kr. om året og ender med 3,2 mio. kr. i bolig- og banklån plus et billån på 200.000 kr., er gældsfaktoren 3,4 mio. delt med 0,9 mio. – altså knap 3,8.
Hvorfor bankerne holder så meget af tallet
Renten kan ændre sig i løbet af et lån, der løber i 30 år. Gældens størrelse i forhold til indkomsten siger derimod noget om, hvor sårbar en familie er, hvis noget går galt. Hvis renten stiger, hvis den ene bliver ledig, eller hvis boligpriserne falder, er det husstande med høj gæld i forhold til indkomsten, der mærker det først.
Derfor bruger bankerne gældsfaktoren som en tidlig sortering. Under 4 bliver der sjældent stillet ekstra spørgsmål, hvis budgettet i øvrigt hænger sammen. Mellem 4 og 5 bliver kravene strammere, og lånetyper med kort rentebinding eller afdragsfrihed er ikke længere frit tilgængelige, hvis man samtidig låner en stor del af boligens værdi. Over 5 skal der normalt gode argumenter til, for eksempel en indkomst, der dokumenterbart stiger inden for kort tid.
Den gæld, man glemmer at tælle med
Mange bliver overraskede over, hvad der tæller med. Det er ikke kun boliglånet. Billån, forbrugslån, kassekredit og ofte også studiegæld indgår i opgørelsen. En leasingaftale på bilen kan også påvirke vurderingen, selv om den ikke står som gæld i traditionel forstand.
Det betyder, at en bil købt på afbetaling et år før boligkøbet kan koste mere, end man tror. Et billån på 250.000 kr. flytter en husstand med en indkomst på 800.000 kr. næsten en tredjedel op ad skalaen – og kan være forskellen på at ligge lige under og lige over 4.
Sådan får du plads i regnestykket
Der er tre håndtag at skrue på: mindre gæld, højere indkomst eller en billigere bolig. Det første er ofte det nemmeste. Indfri små forbrugslån og kreditter før du går i banken, og overvej, om bilen virkelig skal skiftes lige nu. Selv en ubrugt kassekredit kan tælle med, så luk dem, du ikke bruger.
Indkomsten kan sjældent ændres fra den ene måned til den anden, men dokumentation hjælper. Har du fået en lønstigning, et nyt job eller en fastansættelse, så tag papirerne med. Banken regner på den indkomst, den kan se.
Og så er der prisen. Det kan være en skuffelse at skulle se på boliger, der koster en halv million mindre end drømmeboligen. Men et realistisk budget fra starten sparer mange fremvisninger, man alligevel ikke kan byde på.
Regn på det, før du forelsker dig
Det klogeste tidspunkt at kende sin gældsfaktor er, før man går på boligjagt. Så ved man, hvilket prisleje der er realistisk, og man undgår at bruge en weekend på åbent hus i boliger, som banken aldrig vil finansiere. Renten er stadig vigtig for den månedlige økonomi. Men det er gælden, der afgør, om du overhovedet kommer til at betale den.
